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北京房价奔8万,炒作还是事实?

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发表于 2017-10-11 12:38:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
1. 什么房,哪里的房?

2. 开发商是谁,目标客户群是谁?

3. 有多大代表性?
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发表于 2017-10-11 12:39:32 | 显示全部楼层
…………为啥要邀请我,我不是研究高端楼盘的啊,我是搞刚需团购的啊!!!

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算了,列点数据吧:
kk3QU3767Y9a6PhP.jpg s161ixUlWu8W9wU6.jpg 这是今年北京商品住宅成交数据(截止4月13日),大家可以看到8万以上的房子成交了171套,占比不到1%。别着急欣慰,看一组年度环比:
hXoXAlCp4pXYei1f.jpg aTmCisUcSaiCwUW0.jpg 可以看到,8万以上的豪宅成交在最近五年成交量虽然一直不多,但是还是有上涨的,尤其是今年,第一季度的数字快赶上去年的三分之二了,好怕怕啊,会不会今年数量大进?别急,再看一组数据:
Exax36A3LGaZ53hJ.jpg 这是今年(截止4月13日)北京成交均价过8万的项目,一共11个(注意是项目成交均价,不是报价或个别高价户型)。其中我特意标出了一个项目——盘古大观,别人成交套数都是个位数,个别两位数,它一个项目是其他项目成交总量的2倍多,均价逾10万
QhJFlq90LmMHHw11.jpg 就是它!鸟巢和水立方旁边的龙形建筑,户型都是660平,东西朝向,业内的大屎盘,定位严重有问题,为什么能卖那么多?看看这组数据:
t1F8LrzRJN1j36Ja.jpg 大家看到了,这个项目有两次销售高峰,我想说的是,这两次销售高峰都不是正常销售,而是楼盘易手,具体的不多说了,怕被水表,大家百度自己搜搜吧= =|||
我只想说,这个项目是个个例,不具备代表性


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最后想跟大家说的是,北京内环土地越来越少,以后凡是三环内(甚至个别四环内)有新土地入世,单价都便宜不了

楼主问的问题我依次答一下:
1. 什么房,哪里的房?
答:上面有张表已经列好了,那11个项目,还有一些报价高但是实际成交价没到8万的就没列

2. 开发商是谁,目标客户群是谁?
答:开发商就不一一列了,自己根据项目名称都能查到,不过根据每年200来套的成交量来看,客群自然非富即贵,都不是大家随意能查能问的

3. 有多大代表性?
答:没有啥代表性,占比太低,而且从曲率来看,没有占比明显提高的趋势。最近有个别文章说什么“15年是豪宅元年”或者“北京已经进入8万元”时代的,无非几类人:
①上面那个列表里面的开发商,写软文为了提高知名度,只要看看文章里面提到了哪个项目,就知道是哪个开发商写的软文了
②某些人或者企业(地产相关门户或者开发商)用来制造舆论的,意思是“现在都是天价时代了,我们还那么便宜,赶紧出手吧”
③妈的最近没啥新闻可写了啊啊啊,唉这个题目不错,就用这个吧,噱头十足!

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好吧,以后大家再有豪宅的问题就别邀请我了,我真是做刚需低价买房的,大家想买便宜房子,可以找我公司
JBUu8Vijj0CjVjII.jpg
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 楼主| 发表于 2017-10-11 13:38:49 | 显示全部楼层
Flag:开春不买房,一年又白忙!
北京留不下,我们建议退居二线,文末有推荐值得去的二线城市,不过我们还是希望你能花3分钟,耐心看完这篇文章。
月入4万,是北京买房的最低标准
说实在的,北京真是不懂事,两会还没结束,房价就迫不及待出来打某部长的脸了,当然这也怪不得部长,毕竟动嘴比动手遏制房价要容易。
如果你现在去链家搜搜20万/平以上的学区房,已经搜不到了,不是没有了,而是国家不让放15万以上的售楼信息,中介们开始直接在微信群公布房源。
最近几天又火了去年7月份一篇关因为房价逃离北上广的帖子,很多跟帖的清华北大硕博毕业生纷纷表示:北京房价太高,正在透支着年轻人的创造力和生活品质。
But,那又怎样,你会因为自己被透支了就离开吗?
在两会结束前夕,北京二手房市似春风般扇了某部长一耳光:砍价16个小时,从7点砍到晚上11点,终于,728万的房,加价17万,745万成交。。。。。。除了打出6个点,我还能说啥!
北京房价有多高,不明真相的吃瓜群众可能没有一个直观感受,一句月薪4万才能满足通州买房的基本标准,足够让你打自己一晚上,二三十年的努力都喂狗了吗?连通州买房的基本标准都达不到。
房价是驱赶外地人最直接有效的方式
作为超级大都市,北京意味着高薪,到处充满了可能,这里不看出身,只看能力,每个人都有成为人上人的机会。如此巨大的吸引力,每年都会有数以万记的人涌入北京。
我们判断一个城市房价是否看涨,或者是否值得投资,主要看人口净流入。最简单的比方就是跟你同行的10个陌生人,如果超过2个是外地人,当地房价就有看涨可能,如果超过半数,那就绝对看涨。
2016年,北京常住人口2172万,其中外来人口约900万,约半数为外来人口。人口聚集,房价看必然上涨。
与此同时带来的城市病问题也日益严重,交通拥堵、资源短缺、人口膨胀。而控人口就成为北京政府的重中之重。
如何解决这个问题,除了增加中心城市分担北京压力,最直接的做法就是把外地人赶出北京。而最有效的方式莫过于催高房价,国人眼中,无房怎能有家,买不起房无疑能够触碰到所有人最脆弱而敏感的神经。
冰冷的数字会让我们感受到社会的残酷。2172万常住人口(不含没有暂住证的),而北京(含密云怀柔顺义)每年挂牌出售的房子只有约150万(含二手房)套。
两千多万人估计没几个不想在北京拥有一套房,现实注定只有7%的人能够在北京安家(其中包括北京当地人)。很不幸,在北京比你有钱的人远不止7%。
如此巨大的刚需性和人口流入量,不论是从经济学角度,还是个人需求角度,北京房价真的没有跌的理由,分析北京房价的文章有很多,我们也没必要给大家科普理由。
很多人会说既然买不起,那就租房住呗,好几百万一套房还不如租房。然而租金只能越来越贵,到时候你肯定会懊悔的告诉自己,早知道还不如卖了家里祖宅在北京买房。理由大家都懂,房价涨了,哪个房东还想租出去,要么涨租金,要么卖。
最苦逼的或许是北京当地人
面对这种高房价困扰最深的恐怕不是外地人,而是那些既不是拆迁户,也不是富二代,没有背景,只有背影的北京人。
面对高房价,我敢说不少北京人会在心中默念:丫的,来京干嘛,为提高北京房价做贡献吗?
很多人会认为嫁(娶)个北京土著就能万事大吉,然而你还是太年轻,嫁给当地人最大的福利无非是免去积分落户的过程,让你有个北京户口。
但对于能不能有房,北京人跟外地人有什么区别,难道就是有资格买经济适用房吗?注意,购买经济适用房的前提是你属于低收入家庭。月入过万,你凭什么证明你是低收入家庭,因为你买不起商住房吗?
也许作为一个普通的像张卫生纸的北京人,除了户口优势,最大的优势就是有的人能够将父辈住房代代相传。前提是能完美解决商住房的产权问题。
从结婚彩礼来看,如果你打算娶一个北京姑娘,并定居北京,你只需要负担1万块左右的彩礼,甚至丈母娘还能给你们小俩口买个车。
这么低的彩礼还免费送福利,是不是觉得自己遇到了一个假的丈母娘。先别笑得太早,这有一个前提,你必须在北京有房。
【有房才能结婚】似乎在中国大多数丈母娘眼中是必备条件,这一点我们也能理解。但在北京,这个必要条件或许会催生一大波剩男剩女,毕竟北京能够用来拆迁的地方已经不多。而房价似乎每年都是新牛市,这对没房的人并不是好消息。
开春不买房,一年又白忙,影响最深的或许不是外地人(最起码你还能回老家)。而是那些比外地人还普通的北京人,他们除了户籍优势,又有几个人能够在而立之年有套房,成个家。
再来看看学区房,简直是个畸形般的存在。
说实话,有几个在北京购买学区房的人真真正正是为了孩子能受到好教育。如果说你一旦花700万买了一套20平不到的破房子后, 再也不会有人来接盘,你还会买吗?
坐拥学区房上了清华北大又怎样,一张学历证明顶多换来更好的工作机会,对于买房似乎并没有直接作用。在北京,学历毕竟是张纸,怎能贵的过房价,清华博士在高房价面前也只能乖乖离开。
当学历不再能够支撑房价,学区房凭什么还那么高?就凭这个概念足够炒好几年。对于学区房,目前只有升值没有贬值的可能,你花高价买了,过几年就能花更高的钱卖出去,几乎稳赚不赔。不过学区房的概念还能炒多久,我们很担心,那些高看学区房的人,我们提前祝你好运。
怎么办
要说怎么办,一句话,此处不留爷,自有留爷处!买得起,现金流充裕,最起码在京买房后10年工资只升不降的,赶紧买。买不起的,也别傻等有一天北京房价会降,算算手里的钱,趁早退居二线。
我们不建议大家购买卫星城市,因为它的全部价值来自于辐射它的城市,这样的城市不论是居住价值还是生活价值,都不会太高,而且这些城市普遍房价不低。
年轻还能折腾,等你40岁以后,又没有混到财务自由或者公司里无可替代,还必须工作的时候,北京或许已经不适合你了,而卫星城又能给你提供什么?深证某通讯公司36岁员工破产的故事就在昨天发生。
那么未来40年(算你活到80岁),你该怎么办,你可以说有子女赡养,可要是子女跟你一样又来到北京,循环你年轻时的生活,怎么办。况且你能保证20年后的北京会比现在更好,更适合人类居住吗?
我们的建议是退居二线,一来年轻能折腾可以再北上广深打拼,二来这些城市很有可能就是下一个北京。尤其是国家最新规划的几个国家级中心城市,趁房价还不高,赶紧去占个坑,没准以后就是你的聚宝盆。
至于怎么选,去哪儿选,长三角、珠三角我们不说,大家都知道值得去。我们推荐几个内地二线城市:武汉、郑州、成都、重庆、西安。西安或许也会成为中心城市,值得考虑。
具体详情感兴趣的朋友可以在我们微信公众号花卷财团,后台回复“城市”,或许能够给你去哪儿,提供一个答案。
会什么会有那么多人高呼房价之下,我不配为人,因为你在北京,或者深圳、上海。这些城市严重违背经济发展规律,本来就留不下,何必还要强撑。
想给大家打一口鸡血,原谅同为北漂的我实在不知道如何开口。
喜欢我们的文章,就微信关注公众号:花卷财团(ID:huajuanlicai)吧!
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发表于 2017-10-12 18:09:49 | 显示全部楼层
好帖,确实好帖!












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