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未来 30 ~ 40 年中国房价有下跌的可能么?从人生一辈子的周期来看~做房产定 ...

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发表于 2017-10-8 15:10:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
扑克投资家 大宗产业与金融智库平台 兴证地产重磅研报:史上最深!银行必给地产加杠杆,大周期远未见顶!
扑克投资家 大宗产业与金融智库平台 安信重磅:万字长文解读房价之谜——有一种永远振荡上涨的房价!

补充说明~~~
提到房价问题大家矛盾都很多~
提出这个问题的意义是论证以下观点~
“从人生一辈子的周期来看~做房产定投是中国最好的投资~”
同比一个问题是美国道琼斯指数一百年数据最后论证美股定投是美国人民最好的投资~


================以下为原问题=========
看了两篇研究报告~感觉整个人都不好了~
只有一套房~没有大力投资房产~
身边有朋友只贷款买房不买车~一直当作长期储蓄~一套两套三套四套连成线(玩大富翁呢)...
照这么看~贷款买房的人最终会是人生赢家~

比努力创业或者做好本职工作的人都要强些~
人与人的差距主要是资产造成的~而造成资产上差距的主要不是A股~而是房产价值~
记得管清友还是哪位高级研究员在一次报告中说~在深圳小学同学聚会
有位同学跟他说了一句:“别看你是个博士~其实大家都不比你差~在深圳有两套房子至少也是个千万富翁”~

实事求是的讲~
以上两篇报告长期看涨楼市的理由~房价与人均收入强相关~与适龄购房人口没啥关系~其次~按揭贷款的银行资金对楼市的支持非常重要~可以创造出许多金融投资需求~这种需求做有色期货品种的应该非常好理解~而中国银行的按揭贷款占总贷款比例才16%而发达国家一般在40%以上~
再加上我个人分析~目前整个世界负利率是大势所趋~对于地产与钱炒钱的行业(互联网金融P2P什么的)都是利好~再加上中国政府推波助澜~房价上涨包治百病...
照这么推理下去~我们这辈子基本上是没机会看到房价下跌了~

我整个人都不好的原因是~照这个推论
只要你贷款买房的资金不超过个人收入一定比例~贷款按揭买房就等于做了个楼市的定投基金~在运气不好时98年08年没有买在高位不会现金流变成负数不会爆仓~那么你这辈子最终会是人生赢家~比那些创新创业去折腾的人强的多~

我们的中国梦就是这个?!
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发表于 2017-10-8 15:10:54 | 显示全部楼层
这个问题其实还挺深刻的,这相当于问,房地产周期到底是什么?到底是一个价格周期(price cycle),还是一个交易量周期(volume cycle)。

Leamer(2007)用美国数据做出来的结果是:房地产周期是一个交易量周期。原因为房产持有者特别讨厌房子的名义价格下跌(aversion of nominal loss)。这样一来,在房市不好的时候,多数持有者的选择不是降价卖,而是攥着不卖。当然,紧急情况除外。

这个行为和另一项主要资产——股票的交易行为是非常不同的。原因有二,第一是股票可以看做能无限分割,但房产不行;第二是房产的使用价值看得见摸得着,而股票不是。用个不太恰当的比方,这是割肉和截肢的区别。

所以,在房市上,你看到的是价格虽然跌了,但根本买不到房。

但是房价是否可能跌呢?答案是肯定的,但名义价格不太可能跌,跌的是实际价格。两个度量,一个是根据通胀调整的价格,一个是房价收入比。前一个意义不大,因为房子对于绝大多数人来说,是一个拿财富(存量概念)去换的东西,而不是一个拿收入(流量概念)去换的东西。所以房价收入比这个东西直接度量了房价相当于多久的财富积累,是一个更好的价格度量。

下面说说加杠杆的问题。简单来说,银行体系不会无节制地去加。两个原因:第一是自身对无节制加杠杆的风险有清醒认识,第二是监管不会放任。教训来自于美国。美国的次贷危机的爆发始于房贷的大规模蓄意断供(strategic default)。而蓄意断供的大规模出现,就来自于房贷的杠杆加得太高。下面用一个极度简化的模型说说直觉。这个简化模型虽然明显是错的,但对说明直觉来说,这样的模型就足够了。

假定房屋价值为H,房贷计划为首付为D,此后每月支付月供M,共支付T期。不考虑折现和银行利率。那么有H=D+M*T

那么,什么叫给房贷加杠杆?就是降低首付D,增加月供M。

假定T不变,考虑在某一时点,房地产市场面临一个乘数价格冲击A。0<A<1。这时房屋价值变成了H'=A*H。

考察该时点上房贷残值。在这个简化的框架中,唯一的决定因素是房贷已经还了多少期。假定房贷已还t期,那么房贷的残值就是M*(T-t)。那么,如果目前房贷的残值大于房屋的价值,那么债务人就有选择断供的激励(当然不一定断)。反之,如果房贷残值小于房屋的价值,那么债务人几无激励选择断供。注意,在讨论有无激励时,前面支付过的首付和月供可以看做沉没成本。

下面考察两个场景:高杠杆场景和低杠杆场景,分别以下标h和l来表示,并假定还款期限T一样。由前面的讨论知:
DNaIX5Olej115fjC.jpg
由于蓄意断供激励的分界点是M*(T-t)=H'=A*H。那么不难发现,在M较大时,分界点的T-t*较小,换句话说就是t*较大:
xsmtxHUuTqOa100a.jpg
后面的F(.)是累积分布。后面这个不等式意味着,在高杠杆场景下,有可能蓄意断供的人更多。

在次贷危机中,各类MBS的存在使得银行对断供风险的识别和管理都更马虎了。但是次贷危机爆发后,各国银行和监管机构都看到了实在的教训,可以预期类似的危机发生的概率变低了。而要预防危机,还得监管和银行体系一起按住杠杆才行。

几篇可以参看的文献

1.房地产周期的描述
Leamer, E. E. (2007). Housing is the business cycle (No. w13428). National Bureau of Economic Research.

2.蓄意断供的决定因素——比我模型里提的复杂得多
Guiso, L., Sapienza, P., & Zingales, L. (2013). The determinants of attitudes toward strategic default on mortgages. The Journal of Finance, 68(4), 1473-1515.

3.次贷危机的一个早期总结
Ashcraft, A. B., & Schuermann, T. (2008). Understanding the securitization of subprime mortgage credit (No. 3). Now Publishers Inc.
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发表于 2017-10-8 16:10:09 | 显示全部楼层
割呀割~~有史以来第一次关注我的人超过了我关注的人~~感谢各位谬赞了~~

再补充一下,希望大家保持独立判断~我本人就是个穷鬼屌丝,梦呓几句供诸公一笑,请勿轻信~~
——分割线——
再割一下,2017.5.20。利益相关。
——分割线——

不是来抖机灵的,不是来骗赞的。
有人不经意问到我对房价的看法,没想到这么大个问题我个人也会形成一个比较一致的看法,所以答应今晚找一下以前看过的几篇讲述房价的文章表明我的观点。但结果没找到。不想食言,所以按照自己的逻辑整理一下,希望有帮助。 也感谢大家来拍砖,理越辩越明。所以你知道我为什么要匿名。
-------分割线-----
1. 方法论?
大约大家都会认同未来是无法预测的,包括房价。所以我想我会尽量按照一张观测预测性指标的方法来指导我的思考。比如,虽然我无法预测海啸的发生,但是如果我清楚的知道海边的白色泡沫是海啸的先兆,那么我大约可以为自己争取到几个小时的逃命时间。
所以,在我这里,我把预测房价的问题,转换为了什么样的指标才是房价崩盘或者趋势性下跌的预测性指标。 (之所以关注崩盘和下跌的指标当然是因为崩盘和下跌会给我们带来伤害,上涨就无所谓了。)
2. 预测性指标
我这里会提到两个指标,其中第二个其实个人觉得更重要,不过第一个最近发生的更明显,而且貌似更生动,所以我先讲第一个。这里需要说明的是,这两个指标都是我“道听途说”的,所以我既不是原创,也除非找到原文不然真的没办法解释为什么是这两个指标。 不过欢迎大家质疑和提出新的想法,感谢你告诉我别的观点,因为我也真的很怕跌啊。。。。还有我爹啊。。。。
A. 所谓虹吸效应
原作者提出房价崩盘的路径应该是一个类似于虹吸的游戏。 一开始,全国人民都会喜迎房价上涨,后来呢三四线不涨了,资金就往一二线跑,所以看到的就是三四线无人问津,一二线反过来涨的更厉害。接下来呢,二线不涨了,一线再来一波;再然后,一线郊区不涨了,核心地带再来一波,所谓优质资产。 (不准确的观察,最近比如深圳,普通住宅不涨,但豪宅反而一直在涨)优质资产呢,后续又会向比如学位、优质地段等各种概念的稀缺资源汇聚。最终,就是只有极少量的资产符合这个标准。
乍一看,这个好像也没什么,符合资产定价嘛。不过认真想来,有点恐怖。第一个,大量的资金被少量的资产占用,导致整个市场缺乏流动性;第二个,经过这么多轮虹吸,少量优质资产的价格已经高的离谱。这时候你能想象的到,这个市场的参与门槛变得很高,也就是符合条件的投资人变得很少。少数人手里握着大量资产,又缺乏流动性。这个时候就是最危险的时候。只需要一点风吹草动,任何一个投资人都可能低价抛售大量资产,直接造成雪崩。 那整个市场就真的挂了。
为什么先说这个,因为我觉得目前的轨迹很明显和清晰。
B. 一手二手房倒挂
这个指标提出者还是个少壮派的经济学家,具体是洪灏还是陶冬我忘了,也没找到原文。 解释我记得也很简单,就是一手开发商比普通民众有更为全面的信息掌握和视野,因此他们会抢先在市场出现明确趋势时低价出售,而此时二手房出售者则会因为信息不透明而保持原价,导致房价倒挂。
说不好为什么我对这个指标这么印象深刻而且一见到就奉若真理,只是觉得这个逻辑无可辩驳。
而且当时看到,市场上还没有明显的倒挂现象。对了,当时他还同时在2016年5月预测股市泡沫最多再扛三个月。(我很认同,虽然我还是冲进去了,以为还能扛三个月,惭愧~~~)而且当时也以为这个指标会转瞬即逝,结果现在大家反而对倒挂习以为常了。。。。有点意思。 对我个人而言,反而是让我更认同这个指标了。

3.  还会不会反而涨?
市面上看涨的理由很多,不过炒股的人都知道,涨的时候有一万个上涨的理由,跌的时候也有一万个下跌的理由,大部分没有鸟用。 不要在意细节~~~尤其是晚上泡吧宿醉起来的时候~~~
我个人认为以下几个我不看涨的大趋势原因:
A. 市面上的钱
前端时间的暴涨应该说大家都能同意就是货币严重超发和杠杆加大的结果,不认同的可以讨论。如果是这样,那原因没有了,是不是就应该涨不动了? 我认为逻辑上勉强说的通吧?但这时候市场上反而找了一堆别的原因来支撑,这就有点奇怪了。
单从钱来说,增加首付、控制杠杆、甚至于央妈的缩表都不能让你对市面上钱会减少这一趋势产生认同的话,我就有点不大理解了。 请自行百度缩表。
市场上,钱少了,还能怎么继续支持资产价格增加呢? 难道还会有持续的钱从别的行业进入房地产? 好多行业都快“饿死”了吧?
B. 市面上钱的价值
顺便看看汇率的动向。最近美帝也不说咱操纵汇率了,为啥,没暴跌嘛。说明咱是“负责任”的。是否可以认为天朝跟美帝达成了某种合作默契,其中之一应该是人民币美元汇率保持一定稳定。如果是这样,按照目前国内的资产价格,卖掉深圳是不是可以买掉整个美国?(具体数字我没算哈,大家知道这个意思)这样的强大的资产压力差是否有可能长期存在?甚至于继续扩大?
C. 人口的增长
为啥鼓励二胎?不就是傻子不够用么~咱们这波婴儿潮的疲态已经很明显了。劳动力价格上升,供应下降等等,都比较明显的说明了人口红利的消失。缺乏了人口红利的支持,房价需求的来源在哪里?就算你说TG能控制供应,那也得需求下降的缓慢点呗;
D. 城市化进程
其实跟C是一样的。多说一句就是前段时间的雄安新区其实让我大开眼界。还能这么玩,这事要干成,那不是北京买房的都被套么~~ 大湾区一划,大家欢欣雀跃,不过我觉得对于目前所谓的核心区资产明显是利空啊,因为选择多了嘛,大家不用抢了~~~
也就是说,一个感觉,经济要再发展,好像跟高房价短期来看不是一个方向啊~~~其他方面大家也有感觉了,比如逃离北上深。其实广州房价还行啦~
E. 金字塔底层
最关键的来了,就是接盘侠的日益稀缺。
现在买房的真多,不过最猛的,还是那些置换的吧? 房价首付多?原来房子一卖,基本也差不离。这么玩不是大家都能换房了?大庇天下寒士俱欢颜啊~~~~ 不过好像有个小问题,就是那波首次置业的咋整?
比如深圳,随便一套两房,咱不多说,300万好了。首付三成90万。刨掉BAT不说,你工作个五年,年薪30+应该还行?欢迎大家拍砖。 要攒多久才行?攒的出来么?房价再涨?他们不玩,你们这叠罗汉的换房游戏还怎么玩?
4. 就算跌,会有多可怕
这个就简单了,大部分同学都研究过日本和俄罗斯。 我简单说说我自己的记忆,不一定准确,大家可以去看看专家的数据,有自己的判断就行。
A. 日本
貌似有个数据是最高峰到最低房价跌了70%。如果按这个比例来弄,能有几个人还敢硬撑说自己是刚需,自住的,随便跌?
B. 俄罗斯
卢布计价房价应该是没跌的,大约还微涨。 但是美金计价的话,我以前好像算了下大概是跌30%以上。如果是这样,所谓的抗通胀,不知道买房还有没有意义。至于是买美金还是买黄金,这事我就不知道了。
另外,多说一句,很多人在前段时间是在赌党国会日本模式还是俄罗斯模式,那目前蛮清楚啦,至少俄罗斯模式是基本堵死了吧?
5. 个人意见
这段大家可以忽略,因为劝人买或不买终究是挨骂的,我也不想被骂。不过原因嘛,你看开头,你懂得。
我个人认为:
A. 如果是自住或刚需,自己扛得住就买呗,毕竟就算跌,你也不知道啥时候跌,真要五年十年不动,你拿一堆钱又没有投资渠道,也很郁闷。 挣钱就为了花嘛,想开点。有个哥们说得对,你所在的阶级决定了你被剥削的程度和方式;
B. 如果买,控制杠杆,做好跌30%以上的准备。至少跌了别搞得自己要死要活的。人生一世,不值得。
C. 手上保留足够的现金。我个人觉得目前央行及市场的情况来看,现金流会长期相对紧张,咱们这些奔四的,花销又大,没必要一分钱难倒英雄汉嘛对吧。保留现金,说不定有很好的投资机会,比如咱自己~~

以上======
太晚了,有点乱,如果有兴趣我会继续更新~~~ 祝大家都好,不要被身外物过份羁绊~~~
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发表于 2017-10-12 18:39:38 | 显示全部楼层
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